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La Covid, accélérateur de la démétropolisation ?

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Selon l’indice des prix immobiliers Meilleurs agents / Les Échos, les prix des logements en France tendent à stagner depuis mars 2020 à Paris, à Lille, Toulouse et Lyon. Cette situation résulte évidemment pour beaucoup de la crise sanitaire et économique, et est donc au moins en partie conjoncturelle. Mais pourrait-elle également être plus structurelle, et donc préfigurer une remise en cause durable de la métropolisation ? La crise actuelle pourrait en effet accélérer certaines tendances à l’œuvre depuis plusieurs années et bouleverser la répartition de la population sur le territoire.

Vers une dissociation durable entre lieux de vie et cœurs économiques ?

L’une des dynamiques historiques de la métropolisation est la concentration sur un même territoire des activités économiques et des travailleurs. Mais la diffusion du télétravail en tant que pratique régulière et massive pourrait permettre aux travailleurs qui le pratiquent de s’éloigner du siège de leur entreprise. Et donc théoriquement de résider dans une autre ville, voire une autre région.

Pendant le confinement, un quart des salariés français (soit près de cinq millions de personnes) ont travaillé de chez eux. En juin, un salarié sur six était officiellement toujours en télétravail (et un sur dix en juillet, mais la période des congés fausse les données). Le télétravail pourrait donc être maintenu durablement pour une part de salariés plus importante qu’avant la crise, puisque ces derniers ont pu prouver son efficacité. En juin, un quart des personnes qui souhaitaient déménager affirmaient rechercher un logement avec une pièce en plus pour télétravailler. La multiplication des espaces de travail partagés offre aussi de nouvelles possibilités : près de 2 000 sont ouverts en France, dont un tiers en Île-de-France. Néanmoins, d’une part ils restent peu nombreux compte tenu du nombre de salariés, d’autre part une partie d’entre eux ont dû fermer à cause de la crise.

La crise s’est aussi traduite par une accélération de la dématérialisation de l’accès à certains services publics, mais aussi du e-commerce. Donc, de la même manière, résider à proximité de commerces et de services administratifs pourrait devenir moins déterminant pour une partie des ménages si des offres équivalentes sont accessibles en ligne. Et cette tendance ne concerne pas que les actifs, mais aussi les inactifs qui, rappelons-le, représentent la majorité de la population française.

L’importance croissante de la qualité de vie

Alors que près de la moitié des logements en France sont des appartements, la période de confinement a accentué le désir d’espace dans le logement, mais aussi d’un cadre de vie plus agréable. Selon une enquête réalisée par le Forum vies mobiles (think-tank de la SNCF) pendant le confinement, un quart des Français déclaraient avoir envie de déménager après le déconfinement, pour avoir plus d’espace, notamment extérieur, mais aussi pour vivre plus près de la nature. Selon une enquête réalisée auprès du réseau d’agents immobiliers CapiFrance, plus de 70 % d’entre eux ont enregistré une hausse des recherches de bien avec extérieur depuis le déconfinement.

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Le cas exceptionnel de la région parisienne

C’est bien sûr à Paris que les impacts de la crise Covid sur l’immobilier pourraient être les plus importants. Selon l’INSEE, 450 000 Parisiens ont quitté leur résidence principale pendant le confinement. Dans l’enquête du Forum vies mobiles, pendant le confinement, près de 40 % des habitants de l’agglomération parisienne déclaraient avoir envie de déménager. Selon une enquête de Seloger, près d’un tiers des Parisiens qui souhaitent déménager se disent prêts à élargir leur zone de recherche pour s’éloigner de la capitale.

Rappelons que le prix du mètre carré à Paris se rapproche des 11 000 euros, ce qui restreint donc toujours le nombre de ménages qui peuvent s’y loger correctement. Mais, selon le baromètre du site Seloger, les prix immobiliers à Paris ont diminué de 4,2 % au cours du deuxième trimestre 2020. Une baisse qui peut s’expliquer en partie par la période estivale, mais aussi par une diminution du nombre d’acheteurs, aussi bien étrangers que parisiens.

Des agences immobilières ont même vu le jour pour aider les Parisiens à s’installer en province. C’est le cas de l’agence Paris je te quitte, qui aide ses clients à choisir la ville idéale, à trouver un emploi et un logement.
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L’attractivité croissante des villes moyennes et de certaines zones rurales

Certaines régions peu denses constatent depuis juin une croissance des recherches de logement, visant très majoritairement des maisons avec jardin. C’est le cas notamment de la Normandie et de la Bretagne ou encore du Poitou. Selon les notaires bretons, l’espace devient même le principal critère des acheteurs, devant l’accès aux services et aux transports. Les petites villes à proximité des métropoles voient aussi arriver de nouveaux acquéreurs, par exemple dans l’agglomération de Bordeaux.

La crise Covid semble en réalité avoir accéléré des tendances de fond : l’INSEE enregistre déjà une croissance démographique des espaces peu denses supérieure au reste des territoires, et ce depuis… 40 ans. Les communes peu denses représentent depuis 10 ans 41 % de la croissance démographique française. Il s’agit majoritairement de communes de 200 à 3 000 habitants, situées dans les couronnes périurbaines des grandes agglomérations. Elles attirent donc car elles combinent proximité avec la nature ET avec les services. Depuis 10 ans, l’INSEE observe cependant aussi une hausse des arrivées de populations, notamment de retraités, dans des communes peu denses éloignées de communes denses. Néanmoins, ces taux de croissance doivent être relativisés par le fait qu’en volume, ces communes attirent moins d’habitants que les plus grandes.

Perspectives et enjeux

À moyen terme, la crise pourrait donc contribuer à concrétiser le désir d’une partie des ménages métropolitains de s’installer dans une ville plus petite, voire en zone rurale. Le marché des résidences secondaires pourrait aussi être redynamisé : plusieurs réseaux immobiliers constatent une hausse de la demande, y compris en zone rurale, notamment de familles parisiennes. Mais ces demandes se portent principalement sur des communes à proximité des transports (TGV), des commerces, des écoles et disposant d’une bonne connexion Internet.

Si des départs massifs des métropoles étaient effectivement enregistrés au cours des prochaines années, ces dernières devraient anticiper une diminution de leurs recettes fiscales. En revanche, une diminution globale de la population permettrait de réduire la pression sur les infrastructures de transport et donc les nuisances qui en découlent. Mais les besoins de mobilité longue distance pourraient eux être maintenus, pour les actifs qui devront toujours se rendre dans les locaux de leur entreprise au moins ponctuellement. La mixité sociale pourrait aussi diminuer dans une partie des métropoles, accentuant la paupérisation de certains quartiers.

Pour les villes moyennes et les zones rurales qui accueilleraient de nouvelles populations, tout l’enjeu sera d’adapter l’offre d’infrastructures, de services publics (transport, santé, éducation…) et de commerces. L’intégration des nouveaux arrivants au sein de la population sera aussi déterminante pour le maintien de la cohésion sociale.

Ces dynamiques de population pourraient également remettre en cause les politiques d’aménagement de l’État, notamment la priorité donnée à la métropolisation et à la densification. La crise a en effet révélé qu’elles pouvaient être néfastes sur le plan sanitaire, mais aussi peu attractives pour une partie de la population. Une plus grande attention pourrait ainsi être accordée aux territoires moins denses, pour améliorer la couverture haut débit, la disponibilité des transports en commun et l’accessibilité des services publics.

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Cet article est en accès libre jusqu'au 5/11/2020. Devenez membre pour accéder à l'ensemble des productions de l'association.

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