Note de veille

Économie, emploi - Société, modes de vie

Vers une pénurie croissante de logements en France ?

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Lieu de vie, d’investissement financier et affectif, le logement constitue un espace central pour les individus, les familles, mais aussi les territoires. Les évolutions des caractéristiques des logements, de leur accessibilité, de leurs occupants et des activités qui y sont menées sont donc porteuses d’enjeux majeurs pour l’avenir. C’est pour cette raison que Futuribles consacre depuis septembre 2018 une série de notes à ce sujet, chacune centrée sur une question déterminante pour l’avenir.

La France compte aujourd’hui 36,3 millions de logements [1]. Actuellement, 82 % du parc est constitué de résidences principales, 10 % de résidences secondaires ou logements occasionnels et 8 % de logements vacants.

L’idée d’une pénurie de logements en France est régulièrement avancée depuis un siècle. D’un côté, les tendances observables depuis une dizaine d’années amènent à relativiser cette conclusion. De l’autre, des tendances plus émergentes et la prise en compte des disparités régionales pourraient effectivement conduire à des tensions croissantes à l’avenir.

Depuis 10 ans, des constructions qui suivent globalement la demande

Depuis une dizaine d’années, le parc de logements croît de 1,1 % par an en moyenne, suivant ainsi globalement la croissance du nombre de ménages. La croissance annuelle du parc est le résultat des constructions neuves, des démolitions et du solde des désaffectations-réaffectations (transformation de logements en locaux non résidentiels ou l’inverse).

Nombre de logements cumulés sur 12 mois (en milliers, données brutes)
Source : BâtiJournal, novembre 2018. URL : https://batijournal.com/la-baisse-des-mises-en-chantier-va-durer/100739. Consulté le 17 janvier 2019.

Jusqu’en 2006, le gouvernement se fixait pour objectif d’aligner la croissance du parc avec celle de la population, ce qui, selon les recommandations de l’INSEE, équivalait à construire 300 000 nouveaux logements par an.

Mais en 2006, une étude du Crédit foncier [2] considère que cet objectif est très insuffisant, compte tenu de la diminution du nombre de personnes par ménage, conséquence des transformations des familles (séparations, familles monoparentales, etc.) et du vieillissement. Le nombre de ménages augmentant presque deux fois plus vite que la population, l’étude considère donc qu’il est nécessaire de construire 500 000 logements par an (niveau jamais atteint depuis les années 1970) pour répondre à la demande. Le Crédit foncier estimait qu’une pénurie de l’ordre de 800 000 à un million de logements était déjà observable, entraînant de nombreuses tensions sur le marché immobilier et sur les conditions de vie des ménages.

Cet objectif de 500 000 logements a depuis été largement repris par les gouvernements successifs, mais aussi par des acteurs comme la Fondation Abbé Pierre ou le Crédit foncier [3].

Mais l’idée d’une tension entre l’offre et la demande de logements est de plus en plus remise en cause, pour deux raisons principales. D’une part, les constructions de logements neufs sont de nouveau en hausse. En France, entre 2010 et 2015, le parc de logements a augmenté de 1,1 % par an, soit deux fois plus vite que la population [4]. Après avoir beaucoup diminué en 2014-2015, le nombre de logements en construction est de nouveau en hausse et dépasse désormais 400 000 logements commencés par an. La France est aujourd’hui le pays européen qui construit le plus de logements par habitant.

Deuxième raison, depuis quelques années, le nombre de personnes par ménage diminue moins vite que par le passé. En conséquence, la baisse de la taille des ménages n’explique plus que 28 % de l’augmentation du parc de logements entre 2010 et 2015, contre 61 % entre 1990 et 1999.

Cependant, cette inflexion de tendance peut traduire deux phénomènes très différents : soit des effets de seuil dans les transformations familiales et le retour de cohabitations choisies ; soit, au contraire, un essor des cohabitations contraintes résultant justement des difficultés d’une part croissante de ménages à se loger [5].

Trois facteurs possibles de tensions sur le logement

Trois tendances émergentes peuvent augmenter les tensions sur les logements disponibles :

1) La baisse de la mobilité résidentielle [6] : environ un ménage sur cinq a changé au moins une fois de logement entre 2009 et 2013, un taux en légère baisse par rapport à la période précédente [7]. Selon les calculs de la Fondation Abbé Pierre, cette diminution correspond à une baisse de l’offre de logements d’environ 400 000 par an [8].

Elle peut s’expliquer notamment par le vieillissement de la population, les personnes âgées ayant tendance à moins déménager. La capacité d’accueil du parc d’habitations à loyer modéré (HLM) a quant à elle diminué de 22 % entre la fin des années 1990 et le début des années 2010, soit d’environ 70 000 logements par an. Cette réduction s’explique presque uniquement, selon la Fondation Abbé Pierre, par le fait que les locataires de ces logements ne les quittent plus pour accéder à la propriété. En effet, au cours de la période, le nombre de sorties du parc HLM pour ce motif a été divisé par deux.

Néanmoins, le manque de données globales sur la mobilité résidentielle complique fortement l’analyse de ce phénomène et de ses impacts sur le marché immobilier.

2) La hausse du nombre de logements vacants : actuellement, les logements vacants représentent 8 % du parc français, soit 2,8 millions de logements. Un logement vacant est défini par l’INSEE comme « un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants : proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire en attente d’occupation ; en attente de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc.) ».

Le nombre de logements vacants a augmenté de 3,4 % par an entre 2010 et 2015, soit 2,5 fois plus vite qu’entre 1999 et 2000. La hausse atteint 45 % entre 2006 et 2016.

Parc de logements vacants (en milliers), 2006-2016

Source :
Centre d’observation de la société (statistiques INSEE).

La vacance augmente dans tous les types d’espaces, car elle peut relever de moteurs très différents :
— elle peut traduire le fait que l’offre est plus élevée que la demande, a fortiori pour des logements en mauvais état, et peut dans ce cas être de longue durée ;
— elle peut au contraire être très temporaire (dite frictionnelle), correspondant au délai de relocation ou de vente.

Ainsi, la vacance atteint 9,5 % dans les villes-centres des grands pôles urbains, mais elle y croît moins vite qu’ailleurs, traduisant plus probablement une vacance frictionnelle. Ce taux monte même à 13 % dans le centre-ville de Nice, d’Avignon et de Douai.

À l’inverse, la vacance est plus faible dans les couronnes et banlieues de ces pôles, mais elle y augmente plus vite, ce qui peut être le symptôme d’une perte d’attractivité d’une partie du parc. La hausse est particulièrement forte dans certains centres-ville, qui sont progressivement désertés. Le constat est le même dans les moyens et petits pôles, conséquence à la fois du vieillissement de la population et des difficultés économiques de certains d’entre eux.

Le nombre de logements vacants augmente désormais plus vite que celui des résidences principales et secondaires. Si cette croissance se poursuit dans les années à venir, ils pourraient bientôt être aussi nombreux que les résidences secondaires.

3) La croissance des logements loués pour de courtes durées plutôt que pour de longues durées :selon l’INSEE, entre 2010 et 2015, le nombre de résidences secondaires a augmenté deux fois plus vite qu’au cours de la période précédente (+ 1,3 % par an). Elles représentent désormais près de 10 % des logements. Or, selon l’Institut, cette récente hausse s’explique principalement par l’essor de la location de courte durée, pour des logements qui étaient auparavant loués pour de longues durées ou occupés par leur propriétaire. Cette hausse s’observe d’ailleurs majoritairement dans des zones déjà en tension : grandes villes, zones touristiques… Elle pourrait en outre être sous-estimée dans la statistique officielle, tous les propriétaires ne déclarant pas forcément leur activité. Sur Airbnb, près de 500 000 annonces sont disponibles en France, dont 87 % concernent des logements entiers [9].

Le basculement d’une partie du parc locatif vers de la location touristique peut donc accroître les tensions sur la disponibilité des logements. Néanmoins, cette croissance pourrait être freinée par deux facteurs :

— Le durcissement des réglementations municipales et nationales sur les locations de courte durée. Ainsi, la loi Élan prévoit des sanctions financières en cas de location de sa résidence principale au-delà de la durée légale de 120 jours par an, à savoir une amende comprise entre 5 000 et 10 000 euros pour les propriétaires et jusqu’à 50 000 euros pour les plates-formes qui jouent les intermédiaires. La ville de Paris lutte très activement pour faire respecter cette loi et n’hésite plus à poursuivre en justice les propriétaires et locataires hors la loi.

— La lassitude de certains propriétaires vis-à-vis des contraintes de la location de courte durée, qui les pousse à revenir vers des locations classiques [10].

Perspectives

Les évolutions futures du marché du logement ne seront évidemment pas homogènes sur le territoire français. Bien au contraire, les disparités pourraient s’accentuer entre des territoires confrontés à des taux de vacance croissants, et d’autres qui devront à l’inverse faire face à une concurrence accrue sur les usages des logements. Cette diversité de situations rendra plus que jamais nécessaire la production de données plus complètes et analytiques que celles actuellement disponibles, notamment concernant la vacance et la location de courte durée.

Source principale :Vallès Vincent, op. cit.



[1]Arnold Céline, « Le parc de logements en France au 1er janvier 2018 », INSEE Focus, n° 126, 2 octobre 2018, INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/3620894. Consulté le 17 janvier 2019.

[2]Batsch Laurent et alii, Demande de logement : la réalité du choc sociologique, Paris : Crédit foncier de France, 2006, 94 p.

[3]Mouillart Michel, « Combien faudra-t-il construire de logements demain ? », Crédit foncier, 18 décembre 2017. URL : https://creditfoncier.com/combien-faudra-t-il-construire-de-logements-demain/. Consulté le 17 janvier 2019.

[4]Vallès Vincent, « 374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015 », INSEE Première, n° 1 700, juin 2018. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/version-html/3572689/ip1700.pdf. Consulté le 17 janvier 2019.

[5] Sur ce sujet, voir Désaunay Cécile, « Bien se loger, un luxe ? », Note de veille, 16 octobre 2018, Futuribles International. URL : https://www.futuribles.com/fr/article/bien-se-loger-un-luxe/. Consulté le 17 janvier 2019.

[6]Bidoux Pierre-Émile et alii, « Les tensions sur le marché immobilier freinent les déménagements en Île-de-France », INSEE Analyses Île-de-France, n° 77, février 2018. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/version-html/3319539/if_ina_77.pdf. Consulté le 17 janvier 2019.

[7] « Les conditions de logement en Île-de-France », INSEE Dossier Île-de-France, n° 3, mars 2017. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2652100/if_ind_03.pdf ; « La mobilité résidentielle en France. Des déménagements en baisse ces 10 dernières années », Éclairages, étude n° 9, février 2016. URL : https://www.banquedesterritoires.fr/sites/default/files/2018-11/eclairages_9.pdf. Consultés le 17 janvier 2019.

[8]Source :L’État du mal-logement en France 2018, Paris : Fondation Abbé Pierre, rapport annuel n° 23, 2018. URL : http://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/23e_rapport_sur_letat_du_mal-logement_en_france_2018_-_le_rapport_complet.pdf. Consulté le 17 janvier 2019.

[9]Alet Claire, « Comment Airbnb devient le premier hôtelier de France », Alternatives économiques, 1er juin 2018. URL : https://www.alternatives-economiques.fr/airbnb-devient-premier-hotelier-de-france/00084946. Consulté le 17 janvier 2019.

[10]Boccara Laurence, « Lassés d’Airbnb, certains bailleurs préfèrent désormais opter pour la location longue durée », Le Monde, 23 juin 2018. URL : https://www.lemonde.fr/argent/article/2018/06/23/logement-les-limites-de-la-location-de-courte-duree_5320031_1657007.html? Consulté le 17 janvier 2019.

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Cet article est en accès libre jusqu'au 4/03/2019. Devenez membre pour accéder à l'ensemble des productions de l'association.

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