En moyenne au sein des 35 pays membres de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques), l’indice des prix du logement a augmenté de plus de 30 points en 20 ans. Et, entre 2000 et 2013, les dépenses consacrées au logement sont passées de 20 % du budget des ménages à près de 23 %. C’est ce que révèle une base de données récemment mise en ligne par l’OCDE [1], qui recense des indicateurs sur les caractéristiques du marché du logement, les conditions de logement et les politiques publiques dans ce domaine.
Au-delà de ces moyennes, trois grandes catégories de pays peuvent être identifiées au sein de l’Union européenne, qui partagent un certain nombre de moteurs d’évolutions communs de leur marché du logement.
Part des ménages selon leur statut d’occupation de logement en 2014 ou dernière année disponible (en %)
Own outright : propriétaire de plein droit
Owner with mortgage : propriétaire accédant
Rent (private) : locataire dans le privé
Rent (subsidized) : logement social
Source : OCDE.
Europe de l’Est et du Sud
Ces pays se caractérisent par une proportion élevée de ménages propriétaires de plein droit de leur logement. En Europe de l’Est, ceci s’explique par la mise en place de politiques actives d’accession à la propriété après la chute de l’URSS. Ainsi, plus de 90 % des ménages roumains sont propriétaires de leur logement. Dans le sud de l’Europe, les achats de logement sont traditionnellement facilités par des prix accessibles et des aides familiales. Dans les pays de ce groupe, les dépenses consacrées au logement ne représentent en moyenne « que » 20 % des revenus des ménages.
Pour ces pays, le principal défi pour l’avenir sera de faire face à la précarité énergétique [2], qui concerne plus de 20 % des ménages du premier quintile dans certains pays d’Europe de l’Est, et près de 15 % d’entre eux en Europe du Sud.
Europe du Nord et Europe centrale
Dans ce groupe se trouvent des pays où la majorité des habitants sont locataires ou propriétaires accédants : Suisse, Allemagne, Danemark, Suède... Le coût des locations privées y est relativement faible rapporté aux revenus (notamment en Allemagne) et, en outre, le parc de logements sociaux peut y être très important : il représente un tiers du parc de logements aux Pays-Bas et un quart en Autriche. L’accession à la propriété concerne principalement les classes moyennes et les ménages aisés (en Allemagne, les deux tiers d’entre eux sont propriétaires, contre 22 % des ménages du premier quintile). Le principal enjeu pour ces pays sera donc de favoriser l’accession à la propriété des classes moyennes et précaires. Les Pays-Bas consacrent déjà 2,1 % de leur PIB à des déductions fiscales accordées aux acquéreurs. Mais, à l’inverse, les incitations fiscales sont quasiment inexistantes en Suisse, et très limitées en Norvège.
Europe de l’Ouest et Royaume-Uni
Dans ces pays, les ménages se répartissent entre propriétaires de plein droit, accédants et locataires. L’accession à la propriété est voulue par une majorité de ménages mais compliquée par des prix élevés, alors que les loyers sont eux aussi chers. En conséquence, c’est dans ces pays que les ménages consacrent la part la plus importante de leurs revenus au logement (qu’ils soient locataires ou propriétaires) : 30 % au Danemark et près de 27 % en France.
Les pays de cette catégorie sont eux aussi confrontés à la précarité énergétique et aux difficultés accrues d’accession à la propriété pour les ménages pauvres.
Tous les pays de l’OCDE doivent faire face à un double défi générationnel :
— D’un côté, le vieillissement de la population se traduit par une croissance de la proportion des 65 ans ou plus vivant seuls dans leur logement : ils sont déjà près de 40 % dans cette situation dans les pays d’Europe du Nord, centrale et de l’Est. Cette proportion est en revanche beaucoup plus faible dans les pays d’Europe du Sud (20 % en moyenne), où la cohabitation intergénérationnelle est plus fréquente.
— De l’autre, les jeunes adultes, qui sont les plus touchés par la précarité professionnelle et les difficultés d’accès au logement, sont de plus en plus nombreux à rester ou à retourner chez leurs parents. Dans les pays d’Europe du Sud, où cette cohabitation est traditionnelle, plus des trois quarts des 15-29 ans habitent chez leurs parents. Mais elle se développe aussi dans les autres pays depuis le début de la crise : en moyenne dans l’OCDE, elle a crû de près d’un point depuis 2007, alors que la proportion de jeunes vivant en couples a diminué d’autant.
La cohabitation intergénérationnelle peut donc constituer à la fois une réponse aux rigidités du marché du logement, et générer de nouvelles contraintes pour les ménages si elle est subie et / ou si les logements n’y sont pas adaptés.
En France, la proportion de jeunes habitant chez leurs parents a augmenté de 12,5 points depuis 2007, soit la plus forte croissante enregistrée dans les pays de l’OCDE. De manière générale, la France se distingue par le fait qu’elle cumule tous les défis identifiables dans les données de l’OCDE, ce qui confirme donc que l’accès au logement est plus que jamais un enjeu économique et social majeur.
[1] Base de données de l’OCDE sur le logement abordable. URL : http://www.oecd.org/fr/social/base-de-donnees-logement-abordable.htm
[2] Définie comme la capacité de conserver une température suffisante dans le logement.