L’occupation des logements en France

L’ADEME (Agence de la transition écologique) et le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) ont conduit en 2020 une démarche de prospective intitulée « Imaginons ensemble les bâtiments de demain ». Cette réflexion a abouti à un ensemble de matériaux accessible sur le site dédié, dont quatre scénarios à l’horizon 2050 et 22 fiches variables. Ces dernières sont réactualisées et publiées, chaque mois, sous forme de Repères sur le site de Futuribles.

Pourquoi est-ce important pour le bâtiment et l’immobilier ?

Ce facteur clef a un impact fort sur :

• Le nombre et la qualité d’usage des logements à construire.
• L’évolution des formes des logements qui sont liées à la taille et au type de ménage.
• Le mode d’occupation des logements existants.
• La nature des réhabilitations à envisager.
• L’adéquation entre offre et demande, pour limiter les logements vacants, le sous-peuplement et le surpeuplement.
• La consommation de ressources (notamment énergétiques) du parc de logements : adéquation entre le type de ménage et la surface de son logement.

Rétrospective

En 2020…

En 2020, l’analyse rétrospective que nous faisions sur les occupants des logements dans le cadre de l’étude prospective Imaginons ensemble les bâtiments de demain faisait apparaître les points suivants :

• Une augmentation du nombre de logements, portée par la croissance démographique et celle du nombre de ménages, qui va de pair avec une hausse du nombre de logements vacants.
• Une diversification des usages du logement (des ménages qui possèdent plusieurs logements, qui changent de logement selon les moments de la semaine, de l’année…).
• Des ménages plus petits, mais dans des logements plus grands et plus polyvalents.
• L’essor de certaines formes d’hébergement, mais qui restent minoritaires.
• Des parcours de vie moins linéaires, mais une mobilité résidentielle en baisse.
• Une majorité de ménages (7 sur 10) vivent dans des logements sous-peuplés, et moins d’un sur dix est en situation de surpeuplement.

Mise à jour 2023

Les évolutions démographiques

Poursuite de la baisse du nombre de personnes par ménage…

Depuis la fin des années 1960, le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 3,1 à 2,2. D’après les dernières données de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), cette baisse s’est poursuivie au moins jusqu’en 2019, même si son rythme ralentit. Aujourd’hui, 37 % des ménages sont constitués d’une personne seule (soit presque deux fois plus qu’il y a 60 ans), 25 % de deux personnes (couples) et seulement 14 % de trois personnes ^[1].

Évolution de la taille des ménages en historique depuis 1968 en France

Le nombre de personnes par ménage s’est stabilisé dans de nombreuses zones denses, comment le montrent les exemples ci-dessous pour Paris et la métropole du grand Paris.

Évolution de la taille des ménages en historique depuis 1968 à Paris (courbe de gauche) et dans la métropole du Grand Paris (courbe de droite)

Cette évolution du nombre de personnes par ménage résulte de la somme de plusieurs facteurs qui, après avoir évolué conjointement, semblent maintenant dissociés :

• La hausse du nombre de séparations, qui paraît aujourd’hui plutôt en voie de stabilisation.
• L’évolution des modes de vie — notamment la hausse du temps passé seul dans un logement par les jeunes adultes après le départ du foyer familial, qui peut être tempérée par le développement de la colocation dans les grandes villes.
• La baisse du nombre d’enfants par femme.
• La croissance continue de la part de la population constituée de personnes âgées vivant en couple ou de femmes âgées seules, du fait notamment de l’écart d’espérance de vie entre hommes et femmes.

…qui a des impacts sur l’empreinte carbone

Plusieurs travaux réalisés au cours des dernières années tendent à montrer que les ménages les plus petits sont ceux qui ont l’empreinte carbone la plus élevée ^[2]. Ce phénomène peut s’expliquer par plusieurs facteurs, notamment l’absence d’économies d’échelle concernant la surface du logement et la consommation d’énergie. Par ailleurs, la majorité des personnes vivant seules sont des personnes âgées qui disposent d’une surface par personne nettement supérieure à la moyenne et qui tendent à chauffer davantage leur logement.

Corrélation entre taille des ménages et empreinte carbone

En France, la moitié des personnes en situation de précarité énergétique sont des personnes seules, alors qu’elles ne représentent qu’un tiers du total des ménages.

Les familles monoparentales représentent près d’un ménage sur dix

La croissance du nombre et de la proportion des familles monoparentales s’est confirmée au cours des dernières années : elles représentent désormais près d’un ménage sur dix, et un quart des familles sont monoparentales ^[3]. Plus de 3,5 millions de personnes sont concernées (parents et enfants) et, dans 8 cas sur 10, l’adulte est une femme. Cette progression continue des familles monoparentales résulte directement de l’augmentation des séparations. Ces familles ont un niveau de vie globalement inférieur d’un tiers à la moyenne des autres familles, et une sur cinq est pauvre (au seuil de 50 % du revenu médian), contre 7 % des couples avec enfants ^[4].

Néanmoins, le statut de famille monoparentale peut aussi être provisoire : une sur cinq existe depuis moins d’un an, et un peu moins depuis plus de 10 ans.

Part de familles monoparentales parmi les familles (avec enfants de moins de 25 ans, en %)

Accentuation des situations d’isolement social 

En France près d’une personne sur quatre vit aujourd’hui seule. Cette situation ne peut pas être corrélée mécaniquement avec l’isolement social mais, de fait, on observe aussi en parallèle une hausse de ce phénomène. Ainsi, selon la Fondation de France, en 2022, 11 millions de personnes se sentent seules, soit 20 % des personnes de plus de 15 ans. En outre, 11 % d’entre elles sont en situation d’isolement relationnel, c’est-à-dire qu’elles ne voient personne ou très peu personnes en dehors de leur foyer ^[5].

L’isolement relationnel concerne notamment les personnes précaires, les chômeurs, les personnes âgées mais aussi, de plus en plus, les jeunes adultes. Ainsi, 13 % des 18-29 ans se déclarent socialement isolés, contre 2 % il y a 10 ans ^[6]. La vie en solo n’est donc pas forcément vécue positivement.

Évolutions des modes d’occupation des logements

Poursuite de l’amélioration des conditions de logement

Situations de sous- et sur-occupation des logements en fonction des caractéristiques des ménages et des logements

Toujours plus de logements vacants

En 2022, selon l’INSEE, 8,2 % des logements en France métropolitaine étaient vacants, soit 0,4 point de plus qu’il y a 40 ans ^[8]. En volume, cela représente une hausse de près de 1,2 million de logements inoccupés, mais dont le statut peut être très variable (logement en attente de vente, vacance temporaire entre deux locataires, succession, logement insalubre…). Le taux de vacance peut aussi varier fortement selon les lieux considérés.

Nombre de logements vacants (en milliers)

Essor et diversification des pratiques de colocation

Les pratiques de colocation suscitent un intérêt croissant depuis quelques années, car elles répondent à différents enjeux : coût du logement (notamment dans les grandes villes), solitude, décalage entre la taille des logements et le nombre d’occupants…

La colocation connaît un essor et une diversification à la fois en termes de public, de territoires et de logements ^[9].

Diversification des publics

La colocation reste majoritairement une pratique de jeunes puisque, selon une étude réalisée en 2022 par la plate-forme Flatlooker, la moitié des colocataires ont entre 20 et 30 ans, les trois quarts sont étudiants.

Néanmoins, près d’un quart des individus en colocation sont en emploi. Les colocations entre seniors se développent aussi, de même qu’entre mères célibataires, notamment grâce à l’apparition de plates-formes dédiées (comme Parent-solo.fr ou Colocation-adulte.fr/parentsolo). De plus en plus de plates-formes permettant aussi de filtrer les offres et les résultats de recherche, pour cibler par exemple des colocations entre femmes, par génération, par profil (étudiants, actifs…), mais aussi en fonction de certaines valeurs (écologie, spiritualité, solidarité…).

Répartition des colocataires en fonction de leur situation professionnelle (à gauche) et de leurs revenus (à droite)

La colocation reste néanmoins difficile à appréhender d’un point de vue statistique. L’INSEE l’intègre dans les « ménages complexes », qui ne représentent que 2 % des ménages, et 2,6 % en Île-de-France. D’autres sources, notamment immobilières, semblent indiquer que la pratique est effectivement en train de se développer. Ainsi, selon le site Paruvendu.fr, le nombre d’annonces de colocation publiées chaque semaine a été multiplié par 10 au cours des cinq dernières années, pour atteindre 2 000 par an ^[10].

La colocation est probablement l’une des tendances qui contribuent à la stabilisation du nombre de personnes par ménage dans les zones denses.

Diversification des types de logement et des territoires concernés par la colocation

La colocation concerne traditionnellement plutôt les grandes villes, qui concentrent à la fois une demande forte en logements (notamment de la part d’étudiants et de jeunes actifs) et des loyers élevés.

Or, depuis quelques années, les offres de colocation s’étendent aux villes moyennes (Saint-Étienne, Nîmes, Pau, etc.), mais aussi, de manière plus anecdotique, à des maisons situées parfois en zone peu dense. Selon le site Internet LocService.fr, en 2022, les deux tiers des recherches de colocation concernaient la province (contre 58 % en 2020). Parmi les recherches effectuées en l’Île-de-France (un tiers, soit une baisse de 10 points en deux ans), seules 60 % concernent désormais Paris, traduisant un intérêt croissant pour la petite voire la grande couronne ^[11].

Essor du coliving, la colocation de luxe

Les offres de coliving se multiplient depuis quelques années, afin de proposer à des locataires des logements indépendants situés dans des bâtiments comprenant aussi des espaces partagés. Ils sont principalement destinés à des professionnels, mais aussi à des étudiants ou des travailleurs indépendants recherchant un logement temporaire (pour une mission, un stage…). En particulier, deux offres de coliving se développent dans les grandes villes ^[12] :

• Des colocations « haut de gamme », proposées dans des logements rénovés et souvent reconfigurés spécialement en ce sens. C’est ce que proposent les logements des entreprises La Casa, Colonies, Colodge…
• Des bâtiments (y compris tertiaires) rénovés et aménagés comme des hôtels, mais proposant des logements indépendants ou d’autres en colocation, des espaces de coworking, des lieux de vie (restaurant, salle de sport…). C’est le concept par exemple de The Babel Community à Marseille, des résidences Sharies ou du futur projet de Bouygues Immobilier à Bordeaux.

Ces nouvelles formes de colocation ont pour point commun de se baser sur l’alternance et l’optimisation de l’occupation des logements en fonction des moments de la semaine et de l’année.

Selon une étude du cabinet Xerfi, les investissements dans le coliving en France ont été multipliés par 13 entre 2020 et 2021, et ont atteint près d’un demi-milliard d’euros. Le cabinet estime que le nombre de lits en coliving pourrait quasiment être multiplié par trois entre 2021 et 2025 ^[13].

Des impacts croissants du télétravail sur les besoins et les usages du logement

L’apparition du concept de sobriété immobilière

L’année 2022 a vu le sujet de la sobriété sortir du cercle des convaincus pour devenir un élément clef des politiques mises en place par les pouvoirs publics.

Pour le secteur de l’immobilier, le thème de la « sobriété immobilière » consiste à optimiser l’usage du parc de bâtiments. Il est devenu l’objet de débats avec notamment la publication d’une note « Vers une sobriété immobilière et solidaire ^[17] » par le plan Bâtiment durable. Il se traduit aussi par la prise en compte, dans la feuille de route sur la décarbonation du bâtiment et de l’immobilier, des enjeux liés à la surface disponible par habitant dans les logements.

Une étude réalisée par le cabinet Ipsos pour RTE (Réseau de transport d’électricité) ^[18] montre que cette sobriété immobilière est souhaitée par 30 % des Français, qui envisagent de quitter leur logement pour un logement plus petit, principalement pour les raisons suivantes : faire des économies, limiter l’entretien et tenir compte du départ de certains membres du foyer (principalement des grands enfants).

Les raisons invoquées pour déménager dans un logement plus petit

Quelles hypothèses à 2050 ?

L’analyse menée en 2020 nous avait amenés à identifier deux questions clefs :

• Comment pourrait évoluer la surface par personne dans le logement ?
• Comment pourraient évoluer les espaces partagés dans les logements ?

Ces dernières conduisaient à trois grandes hypothèses sur l’évolution de l’occupation des logements.

Schéma synthétique

Les évolutions observées depuis 2020, en particulier la baisse de la construction neuve (cf. repère Gestion de l’obsolescence des bâtiments), pourrait rendre moins dominantes l’hypothèse d’augmentation des surfaces par personne et, donc, l’hypothèse « À chacun le logement qu’il peut / veut ».

Les hypothèses « Développement des espaces partagés » et « Logement adapté pour chacun » progressent toutes les deux.

1. INSEE, « Ménages selon la structure familiale. Données annuelles de 1990 à 2019 », Chiffres clés, 13 juillet 2022. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2381514#figure1_radio2. Consulté le 27 juin 2023. ↑

2. « Seul(e) ou en ménage ? L’impact des structures familiales sur notre empreinte carbone », Millénaire 3, Veille M3 / infographie, 30 mai 2023. URL : https://www.millenaire3.com/ressources/2023/veille-m3-infographie-seul-e-ou-en-menage-l-impact-des-structures-familiales-sur-notre-empreinte-carbone. Consulté le 27 juin 2023. ↑

3. Algava Élisabeth, Bloch Kilian et Robert-Bobée Isabelle, « Les familles en 2020 : 25 % de familles monoparentales, 21 % de familles nombreuses », INSEE Focus, n° 249, 13 septembre 2021. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/5422681. Consulté le 27 juin 2023. ↑

4. « Familles monoparentales : la progression continue », Centre d’observation de la société, 25 octobre 2021. URL : https://www.observationsociete.fr/structures-familiales/personnes-seules/de-plus-en-plus-de-familles-monoparentales-2/. Consulté le 27 juin 2023. ↑

5. « En France, 11 millions de personnes se sentent seules », Fondation de France, 23 janvier 2023. URL : https://www.fondationdefrance.org/fr/les-solitudes-en-france/solitudes-2023. Consulté le 22 juin 2023. ↑

6. « Isolement social des jeunes. Recréer le lien social : isolement et vulnérabilité des jeunes. Thématique de recherche », Fondation Croix-Rouge française, 2022. URL : https://www.fondation-croix-rouge.fr/bourses/bourse-isolement-social-jeunes-3/. Consulté le 22 juin 2023. ↑

7. Boutchenik Béatrice, Bruguet Marie et Polard Gaëtan, « Les conditions de logement des ménages résidant en France en 2020 », DataLab, décembre 2022, ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. URL : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2022-12/datalab_essentiel_296_conditions_logements_decembre2022_0.pdf. Consulté le 22 juin 2023. ↑

8. Freppel Camille, « 37,6 millions de logements en France au 1^er janvier 2022 », INSEE Focus, n° 279, 9 novembre 2022. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/6653801. Consulté le 22 juin 2023. ↑

9. Larceneux Fabrice, « La colocation : plus qu’un effet génération », Le Journal de l’Agence, 15 novembre 2022. URL : https://www.journaldelagence.com/1255938-la-colocation-plus-quun-effet-generation-fabrice-larceneux-chercheur-cnrs ; Thiébault Ivan, « Observatoire LocService de la colocation 2022 : une solution plébiscitée par les étudiants », LocService, 22 août 2022. URL : https://www.locservice.fr/actualites/observatoire-colocation-2022-9841.html ; Goyet Nicolas, « La colocation, un marché qui a le vent en poupe ! », CapCampus, 20 octobre 2022. URL : https://www.capcampus.com/actualite-du-marche-2035/la-colocation-un-marche-qui-a-le-vent-en-poupe-a45953.htm ; Barazza Isabelle, « L’essor de la colocation », Habiter autrement, n° 16 (dossier spécial), 17 novembre 2022. https://www.institutparisregion.fr/societe-et-habitat/habitat-et-logement/habiter-autrement/lessor-de-la-colocation/. Consultés le 22 juin 2023. ↑

10. Boccara Laurence, « Investissement immobilier : le “coliving”, eldorado ou fausse bonne idée ? », Les Échos, 10 mars 2023. URL : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/investissement-immobilier-le-coliving-eldorado-ou-fausse-bonne-idee-1913984. Consulté le 22 juin 2023. ↑

11. Thiébault Ivan, op. cit. ↑

12. Barazza Isabelle, op. cit. ↑

13. Berthier Lauric, « Vers un triplement de l’offre de coliving », Xerfi / Le Blog des secteurs, 18 juillet 2022. URL : https://www.xerfi.com/blog/-Vers-un-triplement-de-l-offre-de-coliving_1492. Consulté le 22 juin 2023. ↑

14. Jorgensen Peter, « Le très fort impact du télétravail sur l’immobilier à Paris », Blog de Peter Jorgensen, 18 octobre 2022. URL : https://www.peter-jorgensen-consulting.com/teletravail-immobilier-paris.html. Consulté le 22 juin 2023. ↑

15. Tréguier Éric, « Les télétravailleurs rêvent d’une pièce en plus… qu’ils n’auront pas ! », Challenges, 17 avril 2023. URL : https://www.challenges.fr/entreprise/vie-de-bureau/les-teletravailleurs-revent-d-une-piece-en-plus-qu-ils-n-auront-pas_852298. Consulté le 22 juin 2023. ↑

16. Richard Marine, « À quoi ressemble le logement à temps partiel idéal à Paris ? », Le Figaro immobilier, 14 juin 2022. URL : https://immobilier.lefigaro.fr/article/a-quoi-ressemble-le-logement-a-temps-partiel-ideal-a-paris_155e90c4-e716-11ec-961b-8dbe897fbeed/. Consulté le 22 juin 2023. ↑

17. Visier Jean-Christophe et Gaspard Albane (sous la dir. de), « Vers une sobriété immobilière et solidaire. Les voies d’une meilleure utilisation du parc de bâtiments », note pour le plan Bâtiment durable, novembre 2022. URL : https://www.planbatimentdurable.fr/IMG/pdf/221118_note_sobriete_v_def.pdf. Consulté le 22 juin 2023. ↑

18. Étude sur les mécanismes de décisions des Français en matière de consommation énergétique, Ipsos / RTE, 2022. URL : https://assets.rte-france.com/prod/public/2023-06/2023-06-07-enquete-ipos-consommation-production-energetique-v1.pdf . Consulté le 22 juin 2023. ↑