Note de veille

Économie, emploi - Société, modes de vie

Stagnation de l’accès à la propriété en France : est-ce durable ?

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Depuis la fin des années 2000, la part de propriétaires parmi les ménages français plafonne à 58 % selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), après une très forte hausse dans la seconde partie du XXe siècle. Entre le début des années 1960 et la fin des années 1990, le taux avait en effet progressé de 40 % à 55 %. Le changement de tendance est donc de taille, alors que dans une période d’incertitude économique devenue structurelle, être propriétaire de son logement constitue un élément déterminant de la qualité de vie. C’est une aspiration de nombreux jeunes ménages locataires.

Selon plusieurs enquêtes d’opinion réalisées sur ce sujet, entre 80 % et 90 % des Français interrogés déclarent qu’ils souhaitent devenir ou rester propriétaires de leur logement [1].

L’élévation du taux de propriétaires enregistré des années 1960 aux années 1990 résulte pour partie du développement de l’habitat pavillonnaire en périphérie des grandes villes et répond à une aspiration forte. La propriété constitue une forme d’indépendance économique : vivre chez soi, en particulier sur son terrain, avec son bout de jardin dans le cas des pavillons. Ceci s’est accompagné, dans les années 1970 et jusqu’au début des années 1980, d’une très forte poussée de l’inflation (supérieure à 10 % l’an) qui a en partie effacé les dettes des ménages propriétaires [2].

Part des ménages propriétaires de leur logement en France (en %)

Source : INSEE. © Centre d’observation de la société.

Après une pause au cours des années 1990, liée notamment au niveau très élevé des taux d’intérêt réel à long terme, la part de propriétaires s’est à nouveau élevée en dépit de la très forte progression des prix de l’immobilier dans les années 2000. La persistance des fluctuations économiques et les menaces sur les régimes de retraite ont poussé à l’achat, dans un contexte de forte baisse des taux d’intérêt réel à long terme.

Une rupture a lieu à partir de la fin des années 2000, la part de propriétaires plafonne alors, en dépit de la poursuite de la baisse des taux d’intérêt. Ce changement peut s’expliquer par deux grandes raisons. Les prix de vente des logements se maintiennent à un niveau très élevé, ils dépassent les budgets d’une grande partie des potentiels acquéreurs. Les durées d’emprunt se sont déjà beaucoup allongées, jusque 20 ans voire plus, pour réduire le montant des mensualités. Les prêts sur plus de 25 ans sont d’ailleurs interdits depuis le 1er janvier 2022. Surtout, la contrainte est forte sur les revenus : les niveaux de vie des catégories populaires et moyennes stagnent à partir de cette période en France.

Des inégalités qui se creusent

Part de propriétaires en fonction du niveau de vie, chez les 25-44 ans (en %)

Source : INSEE, enquêtes logement.

Malheureusement, l’INSEE ne fournit pas de données très récentes sur le sujet, mais les inégalités d’accès à la propriété se sont nettement creusées, au moins jusqu’au milieu des années 2010. Selon une étude du ministère des Affaires sociales de 2016, la part de propriétaires a été divisée par deux entre 1973 et 2013 pour le quart le plus pauvre des ménages, de 34 % à 16 %, alors qu’elle a augmenté de 36 % à 44 % pour le quart le plus aisé. Les soutiens publics à l’accession à la propriété ont surtout favorisé les couches moyennes et les plus pauvres n’ont pas pu suivre le mouvement ; surtout à partir des années 1990 ; du fait de la hausse des taux d’intérêt dans un premier temps, et des prix de vente ensuite. Compte tenu du maintien des prix immobiliers à un niveau élevé et de la stagnation des revenus, il est fort probable que les écarts se soient — dans le meilleur des cas — maintenus depuis 2013. La stagnation du taux de propriétaires semble, d’après les données dont on dispose, surtout provenir de difficultés plus grandes pour les catégories populaires. « Pour certains ménages, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt ne suffit plus à compenser la hausse des prix de l’immobilier », analyse l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) dans une note de mars 2022.

Ce coup d’arrêt à l’accès à la propriété doit être interprété avec nuance. L’accès à la propriété n’est pas une fin en soi. On imagine difficilement une société dans laquelle 100 % des ménages seraient propriétaires de leur logement et la location aurait disparu. Non seulement ce n’est pas forcément un idéal de vie pour celui qui souhaite changer de logement — en particulier pour les jeunes —, mais cela réduit la mobilité des ménages sur le territoire, ce qui peut être un obstacle à la recherche d’emploi. La stagnation actuelle peut simplement être l’effet d’une sorte de nouvel équilibre social.

Pour autant, le phénomène d’amplification des inégalités d’accès à la propriété a des effets considérables dans un contexte de prix de l’immobilier très élevés. Premièrement, l’absence de loyer à payer procure au propriétaire — une fois son emprunt achevé de rembourser — un surcroît de revenu disponible qui peut représenter plus du tiers de ses ressources, même s’il doit assumer les charges et impôts liés à sa propriété [3]. En particulier, celui qui demeure locataire à l’âge de la retraite voit son reste à vivre sérieusement amputé par rapport à un propriétaire. Au-delà, disposer d’un logement à soi, constitue une forme de protection essentielle. Une sorte de garantie sur l’avenir, qui met à l’abri de nouvelles hausses de loyer ou de devoir changer de logement si le propriétaire souhaite le récupérer. Cette double fracture n’est pas nouvelle, mais elle s’amplifie entre le haut et le bas de la hiérarchie des revenus.

Perspectives

Il est particulièrement difficile de dresser des perspectives dans le domaine de l’accès à la propriété tant les paramètres sont nombreux. On peut envisager, comme indiqué plus haut, que nous ayons atteint une sorte d’équilibre durable dans lequel propriétaires et locataires se répartiraient environ à moitié. Si les parcours de vie deviennent plus heurtés, avec des changements de profession et de localisation plus fréquents, une poursuite de la croissance des ruptures au sein des couples, on peut même imaginer une diminution de l’accès à la propriété. On peut aussi envisager un scénario dans lequel les portes se ferment progressivement aux plus pauvres, au fil des générations, les jeunes accédant de plus en plus difficilement au logement. Dans ce cas, l’écart croissant entre l’aspiration à la propriété et les difficultés rencontrées sera très probablement source de tensions sociales. Surtout dans un contexte où la persistance d’un emploi de mauvaise qualité (précarité des statuts notamment) et d’incertitude sur les retraites pousse encore à devenir propriétaire. La propriété, déjà concentrée — 24 % des ménages possèdent 68 % des logements de particuliers selon l’INSEE —, le serait encore plus.

À ceci s’ajoutent deux types de phénomènes structurels sur lesquels il est particulièrement difficile d’avoir de la visibilité :

— des effets sociodémographiques et, en particulier, l’attrait de la maison individuelle, elle-même dépendante de paramètres économiques comme le coût de l’énergie (chauffage et carburant), l’éloignement des services et de l’emploi, etc. ;

— des effets économiques aussi : le niveau des taux d’intérêt (qui tendent à remonter dans la période récente), le prix des biens et l’évolution des revenus.

Si la baisse du chômage entamée depuis 2015 se poursuit, que les revenus des catégories populaires et moyennes se remettent à progresser, que les taux d’intérêt et les prix des biens restent sages — ce qui fait beaucoup de conditions, il faut l’admettre —, alors on peut miser sur une remontée du taux de propriétaires « par le bas » de la hiérarchie des revenus, les catégories populaires comblant en partie l’écart accumulé depuis des années. Ce mouvement pourrait être accompagné par les pouvoirs publics par le biais de garanties sur les impayés, d’accès facilité au crédit, la mise en vente de terrains à faibles prix, etc. Comme le note l’ANIL, les dispositifs locaux peuvent jouer un rôle important en ce sens.

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Source : cette note est issue d’un partenariat avec le Centre d’observation de la société (http://www.observationsociete.fr/).



[2] Si les salaires augmentent avec l’inflation et que le montant des remboursements des crédits immobiliers reste stable (taux fixe), alors ce montant représente une part de moins en moins importante du salaire.

[3] En réalité, celui qui rembourse un emprunt investit, c’est une forme d’épargne, alors que le locataire « consomme » du logement.

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